Inadempimento dell’amministratore alla consegna delle tabelle millesimali

26 Maggio 2018
Non è assolutamente infrequente che il rappresentante legale di una società si rechi dal proprio legale di fiducia per ottenere il pagamento di prestazioni effettuate in favore di un condominio resosi moroso.
 
Il caso che ci occupa riguarda un’impresa di giardinaggio che agiva nei confronti di un condominio per il recupero delle somme dovute per l’esecuzione di servizi comuni.  Ottenuto il decreto ingiuntivo, l’impresa creditrice notificava l’atto di precetto e contestualmente diffidava il condominio, in caso di mancato pagamento nel termine di 10 giorni, a fornire le tabelle millesimali e l’elenco dei condomini morosi al fine di poter procedere esecutivamente nei loro confronti al recupero delle somme dovute.
 
Il debitore non provvedeva al saldo del dovuto né comunicava le tabelle millesimali di proprietà del Condominio.

Prima di entrare in media res, l'art. 1123 c.c., co. 1, prevede: "Le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".
 
Dalla citata norma si evince che, in tema di ripartizione delle spese condominiali, il principio è quello della proporzionalità in relazione alla propria quota di partecipazione al condominio. Tale principio è stato sancito dalla Suprema Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ. S.U. n. 9148\2008), la quale ha superato il precedente indirizzo giurisprudenziale che qualificava le obbligazioni assunte dal condominio come solidali, ritenendo esigibile per intero dal singolo condomino il debito condominiale, salvo poi il diritto di rivalsa sugli altri condomini.
La nota sentenza ha pertanto sancito il criterio della parziarietà, così come emerge dall'art. 1123 c.c., consentendo in tal modo al creditore di richiedere l'adempimento del credito in capo ai singoli condomini in ragione della propria quota percentuale di riferimento.

Ciò posto, dalla qualificazione delle obbligazioni condominiali nei confronti di terzi quali obbligazioni aventi natura parziaria da imputare ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote, discende il diritto del creditore di ottenere l’elenco dei condomini che si rendono morosi rispetto al
pagamento della rispettiva quota di debito.
 
L’amministratore del Condominio, per permettere al creditore di agire contro i singoli condomini, unitamente alle tabelle millesimali, è tenuto a consegnare il Registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130, 1 comma, n. 6) c.c., e con “le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensivo del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare”.
 
Qualora l’amministratore si rifiuti di consegnare quanto sopra, l’ingiustificato silenzio\rifiuto integra un comportamento sleale e scorretto, posto senz’altro in violazione del principio generale di buona fede e correttezza, poiché che impedisce al creditore la riscossione del suo credito.
 
Infatti, la condotta lesiva dell’amministratore non consente al creditore, ex art. 63, 2 co., disp. att. c.c., di procedere alla esecuzione nei confronti dei singoli condomini, essendo al medesimo sconosciuto quali fra essi non siano in regola con i versamenti e quali fra essi, ex adverso, siano virtuosi.
 
Il creditore non può conoscere se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, ditalché tutti i condomini sono tenuti pro quota.
 
Pertanto, l’amministratore è tenuto a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota e, quindi, a fornire i soli nominativi dei morosi, trattandosi di un atto dovuto ex legge e non arrecante alcun pregiudizio o apprezzabile sacrificio ad alcuna situazione giuridica meritevole di
tutela.
 
La mancata comunicazione, pertanto, rendere difficoltosa la possibilità per la ricorrente di agire in esecuzione.
 
In conclusione, considerata la condotta incurante e ingiustificabile serbata dall’amministratore, l’impresa di giardinaggio sarebbe senz’altro legittimata, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte di Cassazione, ad agire in giudizio per ottenere le tabelle millesimali del Condominio
resistente, l’indicazione dei dati anagrafici, di residenza e fiscali dei condomini risultanti dalle tabelle millesimali di cui all’art. 1130 co. 1° n. 6 c.c., nonché i nominativi di tutti i condomini morosi rispetto al credito vantato dalla impresa, con specificazione del debito pro quota millesimale da ciascuno dovuto in
ragione del decreto ingiuntivo ottenuto.
 
Avv. Davide Monaco


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