È legittimo il regolamento condominiale che esonera il venditore-costruttore dal pagamento degli oneri condominiali?

27 Novembre 2017
Non è assolutamente infrequente che dei condomini si rivolgano al proprio legale di fiducia lamentando il
mancato versamento da parte dell’azienda costruttrice, ancora proprietaria di alcuni appartamenti
invenduti, delle spese di gestione dell’immobile.
Capita spesso di scorgere nel regolamento condominiale, firmato dagli acquirenti al momento della stipula
del contratto definitivo di compravendita, la clausola che esonera espressamente il venditore-costruttore
dalla contribuzione agli oneri condominiali.
Ci si chiede, pertanto, se risulti legittima o meno la clausola contenuta nel regolamento condominiale che
esonera il venditore-costruttore dal pagamento degli oneri condominiali.
- Prima di entrare in media res, la normativa relativa alla ripartizione delle spese condominiali è
contenuta negli articoli 1123, 1^ co. C.c. e 1118, 1^ co. C.c., ai sensi dei quali il criterio di ripartizione delle
spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è proporzionale al valore
dell’unità immobiliare, seppur tale criterio risulti, in linea di principio, derogabile per convenzione.
Le disposizioni in parola consentirebbero, quindi, l’adozione di criteri convenzionali che differenzierebbero
gli obblighi dei condomini rispetto agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in
proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.
- Dedotta la concreta possibilità di convenire diversamente rispetto al criterio legale di cui all’art.
1123 c.c., il nucleo problematico si incentra sulle modalità con le quali ciò sia concretamente possibile.
Ebbene, la deroga al criterio legale (proporzionale) sarebbe legittima se contenuta nel regolamento
condominiale, di tipo contrattuale, oppure se risultante da una deliberazione all’unanimità dell’assemblea
condominiale ovvero con il consenso di tutti i condomini.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che tale esonero sarebbe legittimo solo qualora la
clausola “di esenzione” sia contenuta in un regolamento contrattuale o con delibera validamente assunta
dai condomini (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 16321 del 04.08.2016).
La Corte di Cassazione, con la statuizione in esame, sembrerebbe fissare i seguenti principi:
A) Non è preclusa l’adozione di convenzioni che, derogando alla disciplina prevista ex art. 1123 c.c.,
imputino ad alcuni condomini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva
quota millesimale.
B) La disciplina delle clausole vessatorie rileva unicamente con riguardo a convenzioni che introducano
in condominio vincoli di destinazione di natura reale, incidenti sulla consistenza e sulle modalità di
utilizzazione della proprietà condominiale ed esclusiva.
C) La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, statuisce altresì che l’esenzione dalle spese
condominiali del costruttore\venditore sino a che le unità siano vendute non costituisce condizione
meramente potestativa (e quindi nulla) ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente
previsto a favore dell’impresa.
Per ciò che concerne il punto di cui alla lettera C), accade spesso che nella clausola in questione si preveda
l’esonero della società venditrice dal pagamento di tutti gli oneri condominiali sino alla vendita.
Sul punto, il recente orientamento della Corte sembrerebbe superare quello espresso con sentenza n. 728
del 29.08.1996, secondo il quale la clausola “di esenzione”, facendo dipendere l’obbligo della futura
contribuzione alle spese dall’arbitrio del costruttore\venditore, costituisce una “condizione meramente
potestativa” e, pertanto, una disposizione nulla ex art. 1355 c.c.
- Ulteriore aspetto non trascurabile attiene la sola previsione dell’esonero del costruttore dal
pagamento degli oneri di gestione condominiale nel contratto preliminare di vendita, superato dalla
stipulazione del contratto definitivo.
Al riguardo, nonostante sia stato successivamente stipulato l’atto definitivo di compravendita e, dunque, il
preliminare non risulta avere più alcuna efficacia, sembrerebbe potersi ritenere che tale clausola non risulti
aver alcun rilievo in considerazione del fatto che trattasi di disposizione che non produce alcun effetto nei
confronti del Condominio, poiché non assunta ed approvata con il consenso unanime dei condomini.
Come enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477 del 09.08.2010, mentre la deliberazione
che approva le tabelle millesimali, non ponendosi come fonte diretta dell’obbligo contributivo del
condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, rileva, viceversa, la natura
contrattuale della tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime di ripartizione
delle spese. Viene infatti imposta, a pena di radicale nullità, l’approvazione di tutti i condomini per le
delibere di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati
dall’art. 1123 c.c., oppure nei siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale.
- In conclusione, alla luce di quanto argomentato, aderendo all’orientamento espresso dalla
Cassazione con sentenza n. 16321 dell’agosto 2016, può ritenersi che il Condominio, in assenza di una
delibera condominiale assunta all’unanimità dei condomini o con il consenso di questi e/o di una specifica
disposizione contenuta nel regolamento contrattuale, possa agire in via giudiziale nei confronti dell’impresa
venditrice per il recupero degli oneri condominiali di gestione dovuti in qualità di singolo condomino.
Avv. Davide Monaco


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